של מי הדירה הזאת בכלל? פסיקות מפתיעות על מס הכנסה במכירת דירה יחידה ונכסים בירושה

בשוק הנדל"ן הישראלי פורחות שיטות מימון אלטרנטיביות. יוקר הנכסים מעודד עסקאות קומבינציה (קרקע תמורת מזומן ודירות); וההתייקרות המתמדת מעודדת עסקאות "סיבוב מהיר" (קנייה ומכירה תוך זמן קצר כדי לייצר רווח מהיר עם הון ראשוני קטן).

שני ערעורים חדשים יחסית קובעים כללים ביחס לטרנדים הללו. הכללים מהווים חריגים להוראות החוק בדבר יחסי ממון ופטורים ממס בעת מכירת דירת מגורים יחידה. לדעתנו, כל אדם פרטי שבונה או סוחר בנדל"ן בישראל צריך להכיר פסיקות אלו, על מנת להימנע מ"תאונות" בעת פירוק הזוגיות או מכירת הנכסים.

למי שייכות דירות על קרקע שהתקבלה בירושה?

עמ"ש (מרכז) 45801-12-23 היא פסיקה חדשה של בית דין לענייני משפחה העוסקת בשיתוף נכסי. במרכז הדיון עמדו דירות אשר נבנו בעסקת קומבינציה שקידם המערער, על קרקע שהמערערת קיבלה בירושה טרם נישואיהם. לאחר בניית הדירות ומכירת חלקן התגרשו בני הזוג. וכמובן, הדירות הנותרות היו למושא מחלוקת במסגרת הסכם הגירושין: האישה טענה שכולן שייכות לה מכוח הירושה על הקרקע ורישום הדירות בטאבו על שמה בלבד; הבעל טען שהן מהוות רכוש משותף מכוח מעורבותו בעסקה להקמתן.

לכאורה, הוראות חוק המקרקעין וחוק יחסי ממון מצדדות בעמדת האישה. אולם לאורך השנים, הפסיקה הכירה בכך שכוונת שיתוף בנכסים ספציפיים אינה תמיד מתועדת מפורשות, אלא עשויה לעלות ממעשי הצדדים. לכן, מרבית השופטים הסכימו שיש להחיל שיתוף על חלק כלשהו מהנכסים שבמחלוקת.

לבסוף, בית המשפט קבע כי הבעל זכאי ל-50% בדירות שטרם נמכרו. זאת, לדעתנו, בהתבסס על שתי עובדות המביעות כוונת שיתוף:

1. הבעל היה "המוציא והמביא" של עסקת הקומבינציה אשר הניבה את הדירות, ולא קיבל על כך שכר טרחה כלשהו אשר היה עשוי להוות ויתור על תביעות עתידיות בנכסים

2. תקבולי המכירה של הדירות שנמכרו במהלך הנישואים הופקדו בחשבון בנק משותף לבני הזוג
   

שווה להתעכב גם על נקודה מעניינת נוספת: לגבי הרישום בטאבו על שם האישה בלבד, טען הבעל "להגנתו" כי נעשה על מנת לחסוך במס. אילו הייתה טענה כזו עולה במסגרת ערעור מס, הייתה המדינה טוענת שמדובר בעסקה מלאכותית, ומבקשת למסות את העיסקה כאילו נעשתה בידי שני בני הזוג שווה בשווה. הדבר היה פועל לרעת שני בני הזוג, כיוון שהיה נשלל מראש פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה. אך כיוון שבערעור משפחה עסקינן, ההודאה בעסקה מלאכותית הביאה לתוצאה המיטיבה עם הצד הטוען, קרי הבעל: בית המשפט קבע שהיעדר הבעל מהרישום בטאבו אינו מעיד על היעדר כוונת שיתוף (אלא עשוי דווקא להעיד על קיומה, כיוון שנעשה על דעת שני הצדדים) ולכן יש לבעל חלק בנכסים.

עוד בנושא תוכלו למצוא במאמרנו אודות חלוקת רכוש בין בני זוג בעת גירושין.

מס הכנסה על מכירת דירה יחידה שקיבלה פטור ממס שבח

ע"מ 62359-10-21 הוא ערעור מס קלאסי, בו צעירה ואביה ערערו כצד אחד על עמדת פקיד השומה בעניין דירה שמכרה הצעירה. בעוד המערערים ביקשו לראות בדירה כדירת מגורים יחידה של הצעירה, פקיד השומה ביקש לראות בה דירה להשקעה של האב.

קצת רקע: הדירה שנרכשה הייתה חלק מעיזבון בו טיפל האב במסגרת עיסוקו המקצועי, כעורך דין בתחום הנדל"ן. הדירה נרכשה לכאורה לבקשת הצעירה (בת 18) עבור מגוריה, ואף נרשמה על שמה בטאבו, אך מבלי שהצעירה ראתה אותה טרם העיסקה.

מספר חודשים לאחר הרכישה, הדירה נמכרה ברווח של מאות אלפי ש"ח. בערר מס שבח לאחר המכירה, קבע בית המשפט שהמכירה פטורה ממס שבח. מנהל מס שבח קיבל את הצהרת הצעירה על כך שהיא ביצעה את המכירה, כך שמדובר היה בדירת מגורים יחידה. בערר, בית המשפט השתכנע שאין מדובר בדירת מתנה, אשר מכירתה חייבת במס שבח גם אם זו דירה יחידה. זאת, כי פחות מ-50% ממחיר הרכישה התקבל במתנה מהאב, ואילו מרבית המחיר מומן באמצעות תמורת המכירה לאחר מכן.

אולם, פקיד השומה לא הסכים עם קביעת בית המשפט - לא לגבי זהות המוכר ולא לגבי מהות העסקה - וקבעה שיש להחיל מס הכנסה על מכירת הדירה. פקיד לעמדת פקיד השומה, האב הוא שביצע את העיסקה, שהיא "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" לפי סעיף 2(1) לפקודה. כלומר, העסקה אולי אינה חייבת מס שבח, אך בהחלט חייבת במס הכנסה. על רקע זה הוצאה לאב שומה בשיעור מס שולי על הרווח. הצעירה ואביה התנגדו לכך, וטענו שהדירה שייכת לצעירה ונמכרה מתוך אילוץ של הצעירה, אשר "בנתה" על משכנתא ולבסוף לא יכלה לקבלה. על רקע זה טענו שיש לפטור אותם גם ממס הכנסה - לאחר שקיבלו גם פטור ממס שבח.

בית המשפט קבע כי אכן מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, מהטעמים הבאים:

• העסקה נולדה ונעשתה בהסתמך על המומחיות המקצועית של האב בתחום הנדל"ן

• משך ההחזקה בנכס היה קצר מאוד, 4 חודשים בלבד

• למרות הטענה שהנכס נועד למגוריה, הצעירה לא ראתה את הנכס טרם הרכישה ואף לא גרה בו במהלך תקופת ההחזקה

• אופן המימון - בפועל, הרכישה הייתה ממונפת שלא באמצעות משכנתא, ומומנה ברובה ע"י התמורה שהתקבלה כאשר הבת מכרה את הדירה, דבר המאפיין "עשיית סיבוב" שמטרתו הפקת רווח מהיר.

אולם, בית המשפט דחה את טענת פקיד השומה לכך שהחייב במס הוא האב. זאת, כיוון שבערר מס שבח לא טענה המדינה שהאב ביצע את העסקה. לכן נוצר "השתק שיפוטי", שמנע מהמדינה לטעון טענה חדשה זו בהליך נוסף הנוגע לאותו נכס ואותם נישומים.

אי לכך, הבת חויבה במס הכנסה על הרווח מהמכירה, בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה. אנו סבורים שהאמור לעיל יחול בכל מקרה של עסקת "סיבוב מהיר", בעיקר אם הרכישה ממונפת ומיועדת במהותה להשקעה. לכן, יש לנקוט משנה זהירות כאשר רוכשים דירות מגורים בהסתמך על הידע הנלמד בקורסים המבטיחים "קניית דירה ללא הון עצמי".

עוד על תכנוני מס בדירות מגורים (ועל הסיכוי שלהם לעמוד בבית משפט) תוכלו לקרוא במאמרינו הבאים:

• רישום דירה להשקעה על שם הילד

• ערעורי מס עם סיכויי זכיה גבוהים